Specialista na prodej nemovitostí ve Španělsku

PROCES KOUPĚ NEMOVITOSTI/PRŮVODCE KOUPĚ NEMOVITOSTI VE ŠPANĚLSKU

  1. Prvotní konzultace – nejprve si ujasníme priority a najdeme odpovědi na základní následující otázky:
  • Jaký typ nemovitosti hledáme? Apartmán či dům? Jaká lokalita nejlépe splňuje klientovy potřeby? Je preferencí klid a blízkost přírody nebo být součástí moderní urbanizace? Je důležitá blízkosti moře či golfu?
  • Co je účelem pořízení nemovitosti? Jedná se o investici nebo splnění dlouholetého snu o pořízení nemovitosti u moře? Nalezení druhého domova nebo pouze místa na dovolenou?

 

  1. Samotný výběr nemovitosti (zaslání nabídky, následné prohlídky nemovitostí)
  2. Propojení s odborníky – zajištění místního právního zástupce, který bude hájit vaše zájmy, dále notáře, odborníka na hypoteční úvěr, (v případě zájmu vše probíhá v naší přítomností, samozřejmostí asistence v češtině)
  3. Získání čísla NIE (daňové/identifikačního čísla), které lze získat na české ambasádě nebo příslušné policejní stanici, slouží pro veškeré úřední úkony a platby daní (o vyřízení se postaráme my nebo Váš advokát), NIE musí klient získat před podpisem kupní smlouvy u notáře (NIE je obsaženo ve všech veřejných dokumentech)
  4. Zaplacení zálohy/ rezervačního poplatku – záloha slouží k zajištění ceny a stažení nemovitosti z trhu, nízká částka v řádu několika tisíc EUR (v závislosti na ceně nemovitosti) zůstává u zástupce prodávající strany (makléře nebo advokáta), podepisuje se rezervační smlouva, kde jsou uvedeny základní podmínky transakce (kupní cena, dohodnuté termíny, údaje smluvních stran)
  5. Prověření nemovitosti – po zaplacení zálohy a podpisu rezervační smlouvy by prodávající (nebo jeho právní zástupce) měli kupující straně doručit veškerou dokumentací týkající se nemovitosti a umožňující prověřit vhodnost transakce z právního, stavebního i daňového hlediska. Advokát na straně kupujícího provede zevrubnou prověrku na katastrálních úřadech, radnicích, u společenství vlastníků, dodavatelů i dalších subjektů za účelem zjištění, kdo je vlastníkem nemovitosti, jaká je právní způsobilost majitele, zda existují závazky, jakákoli omezení, jaké jsou přibližné výdaje spojené s provozem nemovitosti aj.
  6. Příprava kupní smlouvy  vyjednávání podmínek s prodávající stranou, následné zaslání sepsání zprávy s detaily o vhodnosti transakce, podmínkami smlouvy, odhad přibližných výdajů spojených s provozem nemovitosti, s výdaji spojenými se samotnou koupí, překlad návrhu na kupní smlouvu (provádí místní notář)
  7. Smlouva o smlouvě budoucí – doporučuje se v určitých případech podepsat tzv. smlouva o smlouvě budoucí, která zajistí větší právní jistotu než samotná rezervace a umožňuje prostor pro prověření nemovitosti u všech relevantních úřadů (katastr, městský úřad, stavební úřad atd.) a případné získání hypotečního úvěru. Smluvně jsou dohodnuty přesné detailní podmínky transakce. (Běžně se hradí 10 % kupní ceny při podpisu, v případě koupi nemovitosti od developera do 30 % ceny. Vázáno na stavební povolení. Další průběžné platby v období výstavby bývají spjaty s ukončením jistých stavebních prací.
  • Dokument tzv. Escritura de Compraventa – záležitost pro právního zástupce a pro zástupce prodávající strany, zaručení jistoty, že zápis o změně vlastníka bude splňovat veškeré právní náležitosti a že bude koncipován v souladu s vašimi požadavky a zájmy
  1. Podpis kupní smlouvy – podpis kupní smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím u notáře, s podpisem kupní smlouvy bývá u notáře doplacena kupní cena, podepisuje se hypoteční úvěr a dochází k předání nemovitosti
  • Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je vlastnictví v databázi odpovídajícího katastru z důvodu zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím, zápis se formalizuje tím, že se smlouva fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se honorář a daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu (délka procesu 1 – 3 měsíce)
  1. Přepis nemovitosti (přepsání nemovitosti na nového vlastníka se provádí na příslušném katastru nemovitostí – ve Španělsku není povinné, ale žádoucí)
  2. Návrh na vklad do katastru nemovitostí – katastr nemovitostí
  3. Skutečné převzetí nemovitosti
  4. Otevření bankovního účtu ve španělské bance – pro placení běžných výdajů spojených s provozem nemovitosti je vhodné si otevřít bankovní účet u jedné z bank, blízkých vaší nemovitosti. Právní zástupce může pomoci navést inkasa, trvalé příkazy pro budoucí platby služeb, energií, místních poplatků

 

Po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni svým advokátem, který má na starosti kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku. Zároveň plní funkci překladatele. Čeští klienti jsou doprovázeni ještě rodilým mluvčím.

Pokud vám vaše profesní či osobní okolnosti neumožní se podpisu smlouvy u notáře v daném termínu osobně zúčastnit, uděláme to ve vašem zastoupení. V tom případě je ovšem třeba předem udělit notářsky ověřenou plnou moc k tomuto účelu. Ta může být podepsána u notáře přímo ve Španělsku během kterékoli vaší návštěvy (nejsnazší a nejekonomičtější varianta). Může být také podepsána na Španělské ambasádě či konzulátu kdekoli v zahraničí a samozřejmě také u notáře v zemi vašeho trvalého bydliště. V tomto posledně zmíněném případě ovšem musí být dokument řádně soudně přeložen do španělštiny a musí být tzv. superlegalizován, tj. musí být opatřen apostilní doložkou (tato kompetence spadá pod Ministerstvo zahraničních věcí).

Plná moc obsahuje obecné zmocnění k jednotlivým úkonům, umožňují nám proto provádět úkony nad rámec samotného podpisu smlouvy, jako jsou například převody smluv s dodavateli energií, zastoupení při platbě daní, navádění inkasa, získání nejrůznějších povolení, atd. Z tohoto důvodu klientům vždy doporučujeme takovou plnou moc připravit a podepsat.