Jak to funguje

1. Prvotní konzultace – nejprve si ujasníme priority a najdeme odpovědi na základní následující otázky:

• Jaký typ nemovitosti hledáme? Apartmán či dům? Jaká lokalita nejlépe splňuje klientovy potřeby? Je preferencí klid a blízkost přírody nebo být součástí moderní urbanizace? Je důležitá blízkosti moře či golfu?
• Co je účelem pořízení nemovitosti? Jedná se o investici nebo splnění dlouholetého snu o pořízení nemovitosti u moře? Nalezení druhého domova nebo pouze místa na dovolenou?

2. Samotný výběr nemovitosti (zaslání nabídky, následné prohlídky nemovitostí)
3. Propojení s odborníky – zajištění místního právního zástupce, který bude hájit vaše zájmy, dále notáře, odborníka na hypoteční úvěr, (v případě zájmu vše probíhá v naší přítomností, samozřejmostí asistence v češtině)
4. Získání čísla NIE (daňové/identifikačního čísla), které lze získat na české ambasádě nebo příslušné policejní stanici, slouží pro veškeré úřední úkony a platby daní (o vyřízení se postaráme my nebo Váš advokát), NIE musí klient získat před podpisem kupní smlouvy u notáře (NIE je obsaženo ve všech veřejných dokumentech)
5. Zaplacení zálohy/ rezervačního poplatku – záloha slouží k zajištění ceny a stažení nemovitosti z trhu, nízká částka v řádu několika tisíc EUR (v závislosti na ceně nemovitosti) zůstává u zástupce prodávající strany (makléře nebo advokáta), podepisuje se rezervační smlouva, kde jsou uvedeny základní podmínky transakce (kupní cena, dohodnuté termíny, údaje smluvních stran)
6. Prověření nemovitosti – po zaplacení zálohy a podpisu rezervační smlouvy by prodávající (nebo jeho právní zástupce) měli kupující straně doručit veškerou dokumentací týkající se nemovitosti a umožňující prověřit vhodnost transakce z právního, stavebního i daňového hlediska. Advokát na straně kupujícího provede zevrubnou prověrku na katastrálních úřadech, radnicích, u společenství vlastníků, dodavatelů i dalších subjektů za účelem zjištění, kdo je vlastníkem nemovitosti, jaká je právní způsobilost majitele, zda existují závazky, jakákoli omezení, jaké jsou přibližné výdaje spojené s provozem nemovitosti aj.
7. Příprava kupní smlouvy – vyjednávání podmínek s prodávající stranou, následné zaslání sepsání zprávy s detaily o vhodnosti transakce, podmínkami smlouvy, odhad přibližných výdajů spojených s provozem nemovitosti, s výdaji spojenými se samotnou koupí, překlad návrhu na kupní smlouvu (provádí místní notář)
8. Smlouva o smlouvě budoucí – doporučuje se v určitých případech podepsat tzv. smlouva o smlouvě budoucí, která zajistí větší právní jistotu než samotná rezervace a umožňuje prostor pro prověření nemovitosti u všech relevantních úřadů (katastr, městský úřad, stavební úřad atd.) a případné získání hypotečního úvěru. Smluvně jsou dohodnuty přesné detailní podmínky transakce. (Běžně se hradí 10 % kupní ceny při podpisu, v případě koupi nemovitosti od developera do 30 % ceny. Vázáno na stavební povolení. Další průběžné platby v období výstavby bývají spjaty s ukončením jistých stavebních prací.

• Dokument tzv. Escritura de Compraventa – záležitost pro právního zástupce a pro zástupce prodávající strany, zaručení jistoty, že zápis o změně vlastníka bude splňovat veškeré právní náležitosti a že bude koncipován v souladu s vašimi požadavky a zájmy

9. Podpis kupní smlouvy – podpis kupní smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím u notáře, s podpisem kupní smlouvy bývá u notáře doplacena kupní cena, podepisuje se hypoteční úvěr a dochází k předání nemovitosti

• Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je vlastnictví v databázi odpovídajícího katastru z důvodu zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím, zápis se formalizuje tím, že se smlouva fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se honorář a daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu (délka procesu 1 – 3 měsíce)

10. Přepis nemovitosti (přepsání nemovitosti na nového vlastníka se provádí na příslušném katastru nemovitostí – ve Španělsku není povinné, ale žádoucí)
11. Návrh na vklad do katastru nemovitostí – katastr nemovitostí
12. Skutečné převzetí nemovitosti
13. Otevření bankovního účtu ve španělské bance – pro placení běžných výdajů spojených s provozem nemovitosti je vhodné si otevřít bankovní účet u jedné z bank, blízkých vaší nemovitosti. Právní zástupce může pomoci navést inkasa, trvalé příkazy pro budoucí platby služeb, energií, místních poplatků

Po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni svým advokátem, který má na starosti kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku. Zároveň plní funkci překladatele. Čeští klienti jsou doprovázeni ještě rodilým mluvčím.

Pokud vám vaše profesní či osobní okolnosti neumožní se podpisu smlouvy u notáře v daném termínu osobně zúčastnit, uděláme to ve vašem zastoupení. V tom případě je ovšem třeba předem udělit notářsky ověřenou plnou moc k tomuto účelu. Ta může být podepsána u notáře přímo ve Španělsku během kterékoli vaší návštěvy (nejsnazší a nejekonomičtější varianta). Může být také podepsána na Španělské ambasádě či konzulátu kdekoli v zahraničí a samozřejmě také u notáře v zemi vašeho trvalého bydliště. V tomto posledně zmíněném případě ovšem musí být dokument řádně soudně přeložen do španělštiny a musí být tzv. superlegalizován, tj. musí být opatřen apostilní doložkou (tato kompetence spadá pod Ministerstvo zahraničních věcí).

Plná moc obsahuje obecné zmocnění k jednotlivým úkonům, umožňují nám proto provádět úkony nad rámec samotného podpisu smlouvy, jako jsou například převody smluv s dodavateli energií, zastoupení při platbě daní, navádění inkasa, získání nejrůznějších povolení, atd. Z tohoto důvodu klientům vždy doporučujeme takovou plnou moc připravit a podepsat.

Výdaje spojené s koupí nemovitosti jsou závislé na ceně transakce a běžně dosahují celkem 10 % až 12 % kupní ceny nemovitosti:

 Costa del sol:

• nemovitosti z druhé ruky: 7% daň z převodu + ostatní výdaje 1–2 % (advokát, notář atd.)
• nové projekty: 10% DPH (VAT) + 1,2% daň z převodu + ostatní výdaje

Costa blanca:

• nemovitosti z druhé ruky: 10% daň z převodu + ostatní výdaje 1–2 %
• nové projekty: 10% DPH (VAT) + daň z převodu + ostatní výdaje 1–2%

Honorář advokáta:

V závislosti na složitosti a délce procesu koupě se pohybuje v rozmezí 1 a 1,5% z kupní ceny, plus platné DPH. Měl by být dohodnut na začátku smluvního vztahu a zůstat neměnný (s výjimkou zásadních odchylek a změn od původního zadání, a to na základě jasné žádosti klienta).

(Naši advokáti neúčtují honorář na základě hodinové sazby, ani za jednotlivé úkony (schůzky, elaborace dokumentů, výjezdy, atd.). Zkušenost nám ukázala, že takovéto účtování na základě tarifních tabulek advokátní komory je pro klienta krajně nevýhodné. Je ovšem skutečností, že minimální výše honoráře za tento druh transakcí je 1 500 Eur plus platné DPH.)

• Honorář notáře:

Cena notářsky ověřených dokumentů je závislá na různých faktorech (jako například na hodnotě transakce, počtu zainteresovaných stran, počtu stránek samotného dokumentu, apod.) Přibližně se může pohybovat v rozpětí mezi 300 a 1 500 €.

• Honorář katastru nemovitostí:

Stejně jako notářství, katastr se řídí stejnou politikou aplikace honorářů, jednotnou pro celé území Španělska, zápis do katastru je nižší než účet notáře.

Daň z převodu majetku a Actos Jurídicos Documentados

1. a)     Daň z převodu majetku

Tato daň se platí pouze u koupě nemovitostí tzv. z druhé ruky a platí se po podpisu kupní smlouvy u notáře.

Nově se na území Andalusie odvádí jednotná 7% daň z převáděné nemovitosti.

1. b)     Actos Jurídicos Documentados / Správní poplatek

Ekvivalent daně z převodu majetku, který se týká pouze novostaveb.

V Andalusii  jde o daňovou zátěž ve výši 1,5 % z ceny, NYNÍ 1,2 %

(Existují určité daňové úlevy v jednotlivých autonomních oblastech. Tyto se týkají především případů, kdy je předmětem koupě nemovitost určená pro trvalé bydlení, jejíž hodnota nedosahuje 130 000 Eur u mladších 35 let, u ceny do 180 000 Eur v případě, že kupující má lékařsky potvrzené postižení, či v případech, kdy jde o sociální bydlení, opět určeno pro trvalé obývání.)

DPH/ VAT (IVA)

Daň z přidané hodnoty se platí v případě koupě novostaveb. V současné době je její výše 10 % z ceny.

Další výdaje

Drobnější výdaje – například poplatky spojené s převodem smluv s dodavateli energií, získání NIE, udělení plné moci či sepsání španělské závěti, administrativní poplatky.

https://www.panoramamarbella.com/resources/guides/the-marbella-property-buyers-guide

https://www.yourviva.com/property-for-sale/information/property-buying-costs